Источник: сайт «Zhobalau.kz»
30 декабря 2014 года в СМИ опубликован Закон Республики Казахстан от 29 декабря 2014 года № 269-V «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам кардинального улучшения условий для предпринимательской деятельности в Республике Казахстан» (далее по тексту – Закон), который вступил в силу с 1 января 2015 года (некоторые части Закона вступают в силу в другое время).
Данным документом вводятся в действие существенные, можно сказать даже революционные, изменения в процесс приемки построенных объектов в эксплуатацию.
С 1 января 2016 года в нашем законодательстве будут отсутствовать такие понятия как рабочая комиссия и приемочная комиссия, а процесс приемки объекта в эксплуатацию будет осуществляться только следующими сторонами (далее по тексту – Стороны):
заказчиком;
подрядчиком, который будет выдавать заказчику по окончании строительства декларацию о соответствии;
техническим надзором, который будет выдавать заказчику по окончании строительства заключение о качестве строительно-монтажных работ;
авторским надзором, который будет выдавать заказчику по окончании строительства заключение о соответствии выполненных работ проекту;
Формы данных документов представлены здесь и здесь.
Получается, что с 1 января 2016 года ни органы противопожарной службы, ни органы санитарно-эпидемиологического надзора, и т.п., ни даже местные исполнительные органы не будут участвовать в процессе приемки построенных объектов в эксплуатацию, а значит и не будут нести ответственность за проблемы, возникшие с объектом в процессе его дальнейшей эксплуатации. А как же органы государственного архитектурно-строительного контроля? Они также не будут прямо участвовать в процессе приемки, а только будут контролировать процесс строительства путем контроля лиц, осуществляющих технический надзор, а также реагировать на обращения Сторон о нарушениях в ходе строительства.
Вот как законодатель описал процесс приемки построенных объектов в эксплуатацию (с 1 января 2016 года):
Статья 73. Общие требования к порядку приемки и ввода объектов в эксплуатацию
1. Приемка построенных объектов регулируется Гражданским кодексом Республики Казахстан и настоящим Законом.
2. Приемка и ввод в эксплуатацию построенного объекта производятся заказчиком при его полной готовности в соответствии с утвержденным проектом и наличии декларации о соответствии, заключений о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ утвержденному проекту.
При этом полная готовность построенного объекта определяется в соответствии с правилами организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства.
В отдельных случаях, предусмотренных статьей 74 настоящего Закона, приемка в эксплуатацию построенного объекта производится собственником (заказчиком, инвестором, застройщиком) самостоятельно.
3. При приемке и вводе в эксплуатацию незаконченных строительством объектов участники строительства несут ответственность, установленную законами Республики Казахстан.
4. Приемка построенного объекта в эксплуатацию оформляется актом.
Акт приемки построенного объекта в эксплуатацию подлежит утверждению.
Утверждение акта приемки производится заказчиком.
Датой ввода в эксплуатацию объекта считается дата утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию заказчиком.
5. Акт приемки построенного объекта в эксплуатацию подписывается заказчиком, подрядчиком (генеральным подрядчиком), лицами, осуществляющими технический и авторский надзоры, на основании декларации о соответствии и заключений о соответствии выполненных работ проекту и качестве строительно-монтажных работ.
В случае приемки объекта в эксплуатацию с нарушениями и строительными недоделками участники приемки объекта в эксплуатацию несут ответственность, установленную законами Республики Казахстан.
6. В обязанности участников приемки объекта в эксплуатацию входят:
1) установление и документальное подтверждение готовности законченного строительством объекта;
2) оценка соответствия выполненных строительно-монтажных работ и смонтированного технологического, инженерного или иного оборудования утвержденной в установленном порядке проектной (проектно-сметной) документации, нормативным требованиям (условиям, ограничениям);
3) установление действий исполнителя работ по соблюдению нормативных требований утвержденного проекта либо по наличию отклонений и согласование их в установленном государственными нормативами порядке;
4) установление соответствия вводимой в действие мощности (вместимости, пропускной способности) объекта утвержденным в проекте показателям;
5) оценка прогрессивности архитектурно-строительных, инженерных и технологических решений, а также объекта в целом;
6) проведение контрольного опробования и испытаний смонтированного технологического оборудования и инженерных систем;
7) в случае непригодности объекта к эксплуатации представление заказчику соответствующего мотивированного заключения.
7. Эксплуатация построенного объекта без утвержденного акта приемки объекта в эксплуатацию не допускается.
8. Основанием для регистрации объекта в государственном органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество, является утвержденный акт приемки объекта в эксплуатацию, зарегистрированный в структурных подразделениях соответствующих местных исполнительных органов, осуществляющих функции в области архитектуры и градостроительства.
Статья 75. Порядок приемки объектов в эксплуатацию
1. Приемка объекта от подрядчика (генерального подрядчика) осуществляется заказчиком совместно с техническим и авторским надзорами.
2. После получения от подрядчика (генерального подрядчика) письменного извещения о готовности объекта к приемке в эксплуатацию заказчик осуществляет приемку объекта в эксплуатацию.
3. Со дня получения извещения от подрядчика (генерального подрядчика) о готовности объекта заказчик запрашивает у подрядчика (генерального подрядчика) и лиц, осуществляющих технический и авторский надзоры, декларацию о соответствии, заключения о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ проекту.
Подрядчик (генеральный подрядчик) и лица, осуществляющие технический и авторский надзоры, в течение трех рабочих дней со дня получения запроса от заказчика представляют декларацию о соответствии, заключения о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ проекту либо отрицательные заключения.
Заключение авторского надзора о соответствии выполненных работ проекту является основанием для обеспечения поставщиками услуг по инженерному и коммунальному обеспечению доступа к оказываемым ими услугам в соответствии с ранее выданными техническими условиями при проектировании объекта, если это не противоречит действующим нормам и правилам.
4. Заказчик на основании декларации о соответствии, заключений о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ проекту совместно с подрядчиком (генеральным подрядчиком), лицами, осуществляющими технический и авторский надзоры, обязан проверить исполнительную техническую документацию на предмет наличия и комплектности, осмотреть и принять объект в эксплуатацию по соответствующему акту.
5. В случае выявления нарушений утвержденных проектных решений и государственных (межгосударственных) нормативов, а также при наличии отрицательных заключений заказчик принимает объект в эксплуатацию после устранения подрядчиком (генеральным подрядчиком) нарушений.
При устранении выявленных нарушений приемка объекта в эксплуатацию осуществляется в порядке, установленном настоящей статьей.
6. Предоставление заказчику проектной (проектно-сметной) документации, декларации о соответствии, заключений о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ проекту не снимает с исполнителей подряда на проектные и строительно-монтажные работы, с лиц, осуществляющих технический и авторский надзоры, ответственности за выполненные работы при проектировании, строительстве, приемке и вводе объекта в эксплуатацию.
Также как и ранее, для незначительного, четко оговоренного круга объектов, осталась возможность приемки объектов в эксплуатацию собственником самостоятельно.
Статья 74. Объекты, принимаемые в эксплуатацию собственником самостоятельно
1. Собственник (заказчик, инвестор, застройщик) самостоятельно осуществляет приемку в эксплуатацию завершенных строительством технически несложных объектов, а именно:
1) реконструкцию посредством перепланировки помещений (отдельных частей) существующих зданий, не связанных с изменением несущих и ограждающих конструкций;
2) временные строения, включая бытовые помещения для сезонных работ и отгонного животноводства;
3) хозяйственно-бытовые постройки на территориях индивидуальных приусадебных участков, постройки на участках садовых и огороднических товариществ (обществ), элементы благоустройства на придомовых территориях или приусадебных (дачных) участках;
4) мобильные комплексы контейнерного и блочного исполнения, а также одноэтажные здания (сооружения) для предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания, возведенные из сборно-разборных конструкций и не требующие согласования с санитарно-эпидемиологическими службами;
5) автостоянки открытого типа при количестве автомашин не более пятидесяти единиц, а также гаражи с боксами не более чем на две автомашины;
6) строительство индивидуальных жилых домов, а также других строений, предназначенных для личного пользования граждан;
7) малые архитектурные формы и ограждение территорий;
8) открытые спортивные площадки, тротуары, мощения вокруг зданий (сооружений).
2. Нормы настоящей статьи не могут быть применены, если указанные в пункте 1 настоящей статьи изменения помещений (отдельных частей здания), а также строительство и эксплуатация перечисленных технически не сложных объектов ущемляют права других граждан либо противоречат государственным и (или) общественным интересам.
3. Нормы настоящей статьи также не распространяются на объекты:
1) строительство которых финансируется за счет государственных инвестиций либо с их участием;
2) располагаемые (расположенные) в районах повышенной сейсмической опасности либо с иными особыми геологическими (гидрогеологическими) или геотехническими условиями, а также в зонах особого регулирования, за исключением подпункта 1) пункта 1 настоящей статьи.
4. Порядок приемки, а также форма акта приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно утверждаются уполномоченным органом, по делам архитектуры, градостроительства и строительства (ссылка в конце статьи).
5. Акт приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно подлежит обязательной регистрации в местных исполнительных органах, осуществляющих функции в области архитектуры и градостроительства.
Статья 79. Ответственность участников сдачи и приемки в эксплуатацию построенных объектов
Участники сдачи и приемки в эксплуатацию построенных объектов, включая заказчиков (инвесторов, застройщиков), лиц, осуществляющих технический и авторский надзоры, ответственных исполнителей подряда на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы, изготовителей и поставщиков строительных материалов, изделий, конструкций и оборудования, а также службы оперативного надзора за ходом строительства и монтажа оборудования и другие участники несут установленную законами Республики Казахстан ответственность за угрозу жизни или здоровью граждан, а также ущерб (вред) государственным, общественным или частным интересам, нанесенный вследствие допущенных нарушений либо отклонений от обязательных нормативных требований (условий, ограничений).
Что из всего этого получится, покажет время, однако уже понятно, что с 1 января 2016 года процесс проведения авторского надзора, который в настоящее время проводится зачастую формально, выйдет на совершенно другой уровень – никто не захочет нести ответственность – как административную, так и уголовную, существенно усиленную также с 1 января 2015 года.
Также по данной теме:
Правила приемки объекта собственником самостоятельно и форма этого акта приемки — здесь.
Добрый вечер. Подскажите пожалуйста. У меня частный дом,есть постройка бани, действующая,но нет акта ввода в эксплуатацию. С чего мне начать оформление и куда идти
Добрый вечер!
Для ответа на вопрос нужно знать:
1. В каком регионе Казахстана у Вас эти объекты;
2. Как у Вас велось строительство данных объектов — с соблюдением законодательства (проект, выполненный лицензированной организацией, лицензированный подрядчик по СМР, АПЗ, и т.п.) или без всего этого (самострой без проекта, разрешительных документов, и т.п.).
PS. Указанный Вами электронный адрес не существует или заблокирован (на него не уходит письмо) — в следующем комментарии укажите корректный адрес.
Добрый вечер. Объект был построен без уведомления о начале строительства. Акт приемки подписан заказчиком, авторским надзором, тех.надзором, подрядчиком. Будет ли наказание за отсутствия уведомления, и кто может быть наказан?
Добрый вечер! Попробую высказать свое мнение.
Согласно п.12 ст.68 ЗРК «Об АГСД»:
12. До начала производства строительно-монтажных работ заказчик обязан уведомить органы, осуществляющие государственный архитектурно-строительный контроль, о начале осуществления деятельности по производству строительно-монтажных работ в порядке, установленном Законом Республики Казахстан «О разрешениях и уведомлениях».
Согласно п.2 ст.17 ЗРК «О разрешениях и уведомлениях»:
2. Осуществление физическими и юридическими лицами деятельности или действий (операций), для которых настоящим Законом установлен разрешительный или уведомительный порядок, без получения соответствующего разрешения или без направления соответствующего уведомления не допускается.
Вследствие сказанного, получается, что объект строился незаконно и, по-моему мнению, формально приемке не подлежит — акт приемки не будет зарегистрирован в местном отделе (управлении) архитектуры и градостроительства, согласно п.8 ст.73 ЗРК «Об АГСД». Фактически объект не контролировался органами ГАСК, т.к. они не могли знать об этом строительстве — их никто не уведомил о строительстве.
Что касается наказания, то здесь вполне применима для заказчика — статья 312 КоАП РК (за не уведомление о начале СМР), а также, возможно, для технадзора — ст.317-1 КоАП РК (за не предоставление ежемесячных отчетов о ходе строительства в ГАСК — согласно пп.6 п.5 ст.34-1 ЗРК «Об АГСД»).
Здравствуйте. Согласно полученного разрешения от Архитектуры на перепланировку квартиры без изменения функционального назначения, собственник самостоятельно с неофициальным привлечением необходимых специалистов произвел устройство дополнительного дверного проёма в не несущей перегородке. Работы по сути мелочные, фрезой выпилен проем, с монтажом металлического уголка в верхней части проема. Сделан новый техпаспорт на кв. с изменениями. В новой форме акта, его, помимо собственника квартиры должны подписывать, Авторский надзор, Технадзор, и Подрядная организация. Есть ли необходимость в нашем случае привлекать этих лиц, если работы уже реально произведены собственником самостоятельно и с надлежащим качеством. Заранее спасибо за ответ.
Добрый день!
Если Вы действительно выполнили перепланировку не связанную с изменением несущих и ограждающих конструкций, то Вы подпадаете под действие статьи 74 Закона и можете ввести объект в эксплуатацию самостоятельно (без технадзора и авторского надзора, но с подрядчиком). Правила самостоятельной приемки и форма акта такой приемки здесь.
Можно еще вопрос?(по поводу приема в эксплуатацию жилого дома 1970 г.п.)Легализации не подлежит,т.к. дом перешел по праву наследования в 2016 г. и формы акта приемки на вторичное жилье нет!как быть?
Добрый день!
К сожалению, если право собственности возникло после 01.09.2014, то легализация этого недвижимого имущества невозможна.
Ввести в эксплуатацию дом, построенный в сейсмическом районе, без выдерживания процедур невозможно — вот ответ Министра на этот счет. Если Ваш дом в сейсмическом районе то, скорее всего выход один — ждать следующей легализации имущества. Их проводят периодически — через 7-8 лет — государству это выгодно…
Еще один выход — обратитесь к специальным фирмам по узаконению недвижимости — их много возле любого БТИ — может быть они что-то посоветуют.
спасибо!
Добрый день!подскажите пожалуйста,надо ли составлять акт приемки на вторичное жилье(т.е жилой дом 1970 г.п.,т.к. обновили все документы)если надо,то по какой форме?участвует ли комиссия в составе?
Добрый день!
Я не думаю, что можно составить акт ввода в эксплуатацию на дом 1970-го дома постройки — ведь в приемке участвуют и подрядчик, и авторский и технадзор. Такие объекты узаконивают по программе легализации имущества, но нужно поторопиться — прием документов до 30.11.2016.
Большое спасибо!
Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, как можно ввести дом в эксплуатацию? Дом построен в 2014 году, без уведомления на строительство авторского и технического надзора хозяйственным методом. Остальные документы в порядке. Штраф за нарушение оплачен. В ГАСКе и в архитектуре не дают ни какого ответа куда обращаться, каковы дальнейшие действия, говорят, что они незнают, как ввести дом в эксплуатацию с оплаченным штрафом. Могу ли я ввести дом в эксплуатацию самостоятельно ссылаясь на статью 74?
Добрый день!
Хотелось бы знать побольше информации об объекте — самое главное регион Казахстана, т.к., согласно пп.2 п.3 статьи 74, объекты в сейсмических районах не подлежат приемки самостоятельно в любом случае.
Также, для самостоятельной приемки необходимо, чтобы объект был построен лицензированной строительно-монтажной организацией — смотрите здесь.
Скорее всего у Вас только одна возможность узаконить строение — легализация имущества.
Добрый день!
Подскажите пожалуйста,построил магазин в черновой отделке одноэтажный.
Есть РП и талон на строительство,все как положено.Могу ли я сам собственник принять его в эксплуатацию?Какие шаги последующие я должен выполнить?Магазин свободной планировки,то есть внутренние стены не поставлены и не являются несущими,коммуникации на стадии подключения.
Добрый день!
Посмотрите статью 74 — может быть Вы попадаете под пп.4 п.1 статьи 74 Закона? Правда, если объект находиться в сейсмоопасной зоне, то в любом случае принять самому не получиться — пп.2 п.3 статьи 74.
Если не попадаете под статью 74, то принимать объект придется в общем порядке по статье 73 — нужны четыре документа — от подрядчика, от авторского надзора, от технадзора и общий акт приемки в эксплуатацию. Почитайте об этом здесь.
Если же попадаете под статью 74, то Вам придется заполнить только один акт — об этом здесь.
Здравствуйте!
В 2015 году наша организация сдала здание после реконструкции по акту гос.приемочной комиссии. Подрядная организация допустила ошибку при заполнении акта, и указала площадь здания в акте согласно проекту, а не тех. паспорту здания. Разница в размерах 900 кв.м. Проект 2013 года, а тех. паспорт 2014 г. Вопрос заключается в том, какую площадь нужно указывать в акте гос.приемочной комиссии ?по проекту или по тех паспорту здания?Нужно ли теперь вносить изменения в акт гос.приемочной комиссии?
Добрый день!
В акт государственной приемочной комиссии (до 01.01.2016) вносятся показатели двух видов — по проекту и фактически.
В акт приемки объекта в эксплуатацию (после 01.01.2016) также вносятся показатели двух видов — по проекту и фактически.
Так что, по-моему мнению, нужно указывать площадь и по проекту и фактически.
Другое дело, если площадь по факту оказывается меньше на 900 кв.метров, чем по проекту — тогда у контрольно-ревизионных органов, если объект строился за счет бюджетных средств, могут возникнут вопросы — куда делась разница денежных средств…
Добрый день!Есть согласованный рабочий проект по НВК, по данным проекта протянуть трассу физически невозможно.Сделали корректировку к РП. Нужно ли действующее постановление на строительство на момент подачи на согласование?Есть уже штамп ,главного лица в этом деле-поставщика услуг Астана Су Арнасы.По сути все остальные должны проставить свои штампы.Постановление на строительство истекло в середине 2015 года.
Добрый день!
Не очень понял Вашего вопроса, но попробую ответить, на то, что понял.
По-моему мнению, если построить что либо по согласованному и прошедшему экспертизу проекту невозможно или затруднительно, то проектная организация в рамках авторского надзора (либо организация аттестованная на проведение авторского надзора) корректирует проектную документацию и заново ее согласовывает со всеми заинтересованными организациями. Как я понимаю, разрешение на строительство тут не причем — это просто корректировка проекта. Такие корректировки бывают и до начала строительства, еще до тендера на СМР, так как могли изменится какие-то условия по трассе прохождения проектируемой инженерной коммуникации. Главное чтобы эти изменения не затрагивали основные технико-экономические показатели, утвержденные в заключении экспертизы.
Добрый день! Имеет протокол приемки построенного обьекта. и он зарегистрирован в Юстиции. Протокол и акт приемки может считаться одним документов? или все равно нужно оформлять акт приемки?
Добрый день!
Я, если честно, не слышал про какие-либо протоколы при приемке объектов в эксплуатацию. Раньше, до 01.01.2016, документ назывался «Акт государственной приемочной комиссии о приемке построенного объекта в эксплуатацию» либо «Акт приемочной комиссии», согласно этого документа. Сейчас называется «Акт приемки объекта в эксплуатацию», согласно этого документа.