Источник: сайт «Zhobalau.kz»
30 декабря 2014 года в СМИ опубликован Закон Республики Казахстан от 29 декабря 2014 года № 269-V «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам кардинального улучшения условий для предпринимательской деятельности в Республике Казахстан» (далее по тексту – Закон), который вступил в силу с 1 января 2015 года (некоторые части Закона вступают в силу в другое время).
Данным документом вводятся в действие существенные, можно сказать даже революционные, изменения в процесс приемки построенных объектов в эксплуатацию.
С 1 января 2016 года в нашем законодательстве будут отсутствовать такие понятия как рабочая комиссия и приемочная комиссия, а процесс приемки объекта в эксплуатацию будет осуществляться только следующими сторонами (далее по тексту – Стороны):
заказчиком;
подрядчиком, который будет выдавать заказчику по окончании строительства декларацию о соответствии;
техническим надзором, который будет выдавать заказчику по окончании строительства заключение о качестве строительно-монтажных работ;
авторским надзором, который будет выдавать заказчику по окончании строительства заключение о соответствии выполненных работ проекту;
Формы данных документов представлены здесь и здесь.
Получается, что с 1 января 2016 года ни органы противопожарной службы, ни органы санитарно-эпидемиологического надзора, и т.п., ни даже местные исполнительные органы не будут участвовать в процессе приемки построенных объектов в эксплуатацию, а значит и не будут нести ответственность за проблемы, возникшие с объектом в процессе его дальнейшей эксплуатации. А как же органы государственного архитектурно-строительного контроля? Они также не будут прямо участвовать в процессе приемки, а только будут контролировать процесс строительства путем контроля лиц, осуществляющих технический надзор, а также реагировать на обращения Сторон о нарушениях в ходе строительства.
Вот как законодатель описал процесс приемки построенных объектов в эксплуатацию (с 1 января 2016 года):
Статья 73. Общие требования к порядку приемки и ввода объектов в эксплуатацию
1. Приемка построенных объектов регулируется Гражданским кодексом Республики Казахстан и настоящим Законом.
2. Приемка и ввод в эксплуатацию построенного объекта производятся заказчиком при его полной готовности в соответствии с утвержденным проектом и наличии декларации о соответствии, заключений о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ утвержденному проекту.
При этом полная готовность построенного объекта определяется в соответствии с правилами организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства.
В отдельных случаях, предусмотренных статьей 74 настоящего Закона, приемка в эксплуатацию построенного объекта производится собственником (заказчиком, инвестором, застройщиком) самостоятельно.
3. При приемке и вводе в эксплуатацию незаконченных строительством объектов участники строительства несут ответственность, установленную законами Республики Казахстан.
4. Приемка построенного объекта в эксплуатацию оформляется актом.
Акт приемки построенного объекта в эксплуатацию подлежит утверждению.
Утверждение акта приемки производится заказчиком.
Датой ввода в эксплуатацию объекта считается дата утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию заказчиком.
5. Акт приемки построенного объекта в эксплуатацию подписывается заказчиком, подрядчиком (генеральным подрядчиком), лицами, осуществляющими технический и авторский надзоры, на основании декларации о соответствии и заключений о соответствии выполненных работ проекту и качестве строительно-монтажных работ.
В случае приемки объекта в эксплуатацию с нарушениями и строительными недоделками участники приемки объекта в эксплуатацию несут ответственность, установленную законами Республики Казахстан.
6. В обязанности участников приемки объекта в эксплуатацию входят:
1) установление и документальное подтверждение готовности законченного строительством объекта;
2) оценка соответствия выполненных строительно-монтажных работ и смонтированного технологического, инженерного или иного оборудования утвержденной в установленном порядке проектной (проектно-сметной) документации, нормативным требованиям (условиям, ограничениям);
3) установление действий исполнителя работ по соблюдению нормативных требований утвержденного проекта либо по наличию отклонений и согласование их в установленном государственными нормативами порядке;
4) установление соответствия вводимой в действие мощности (вместимости, пропускной способности) объекта утвержденным в проекте показателям;
5) оценка прогрессивности архитектурно-строительных, инженерных и технологических решений, а также объекта в целом;
6) проведение контрольного опробования и испытаний смонтированного технологического оборудования и инженерных систем;
7) в случае непригодности объекта к эксплуатации представление заказчику соответствующего мотивированного заключения.
7. Эксплуатация построенного объекта без утвержденного акта приемки объекта в эксплуатацию не допускается.
8. Основанием для регистрации объекта в государственном органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество, является утвержденный акт приемки объекта в эксплуатацию, зарегистрированный в структурных подразделениях соответствующих местных исполнительных органов, осуществляющих функции в области архитектуры и градостроительства.
Статья 75. Порядок приемки объектов в эксплуатацию
1. Приемка объекта от подрядчика (генерального подрядчика) осуществляется заказчиком совместно с техническим и авторским надзорами.
2. После получения от подрядчика (генерального подрядчика) письменного извещения о готовности объекта к приемке в эксплуатацию заказчик осуществляет приемку объекта в эксплуатацию.
3. Со дня получения извещения от подрядчика (генерального подрядчика) о готовности объекта заказчик запрашивает у подрядчика (генерального подрядчика) и лиц, осуществляющих технический и авторский надзоры, декларацию о соответствии, заключения о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ проекту.
Подрядчик (генеральный подрядчик) и лица, осуществляющие технический и авторский надзоры, в течение трех рабочих дней со дня получения запроса от заказчика представляют декларацию о соответствии, заключения о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ проекту либо отрицательные заключения.
Заключение авторского надзора о соответствии выполненных работ проекту является основанием для обеспечения поставщиками услуг по инженерному и коммунальному обеспечению доступа к оказываемым ими услугам в соответствии с ранее выданными техническими условиями при проектировании объекта, если это не противоречит действующим нормам и правилам.
4. Заказчик на основании декларации о соответствии, заключений о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ проекту совместно с подрядчиком (генеральным подрядчиком), лицами, осуществляющими технический и авторский надзоры, обязан проверить исполнительную техническую документацию на предмет наличия и комплектности, осмотреть и принять объект в эксплуатацию по соответствующему акту.
5. В случае выявления нарушений утвержденных проектных решений и государственных (межгосударственных) нормативов, а также при наличии отрицательных заключений заказчик принимает объект в эксплуатацию после устранения подрядчиком (генеральным подрядчиком) нарушений.
При устранении выявленных нарушений приемка объекта в эксплуатацию осуществляется в порядке, установленном настоящей статьей.
6. Предоставление заказчику проектной (проектно-сметной) документации, декларации о соответствии, заключений о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ проекту не снимает с исполнителей подряда на проектные и строительно-монтажные работы, с лиц, осуществляющих технический и авторский надзоры, ответственности за выполненные работы при проектировании, строительстве, приемке и вводе объекта в эксплуатацию.
Также как и ранее, для незначительного, четко оговоренного круга объектов, осталась возможность приемки объектов в эксплуатацию собственником самостоятельно.
Статья 74. Объекты, принимаемые в эксплуатацию собственником самостоятельно
1. Собственник (заказчик, инвестор, застройщик) самостоятельно осуществляет приемку в эксплуатацию завершенных строительством технически несложных объектов, а именно:
1) реконструкцию посредством перепланировки помещений (отдельных частей) существующих зданий, не связанных с изменением несущих и ограждающих конструкций;
2) временные строения, включая бытовые помещения для сезонных работ и отгонного животноводства;
3) хозяйственно-бытовые постройки на территориях индивидуальных приусадебных участков, постройки на участках садовых и огороднических товариществ (обществ), элементы благоустройства на придомовых территориях или приусадебных (дачных) участках;
4) мобильные комплексы контейнерного и блочного исполнения, а также одноэтажные здания (сооружения) для предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания, возведенные из сборно-разборных конструкций и не требующие согласования с санитарно-эпидемиологическими службами;
5) автостоянки открытого типа при количестве автомашин не более пятидесяти единиц, а также гаражи с боксами не более чем на две автомашины;
6) строительство индивидуальных жилых домов, а также других строений, предназначенных для личного пользования граждан;
7) малые архитектурные формы и ограждение территорий;
8) открытые спортивные площадки, тротуары, мощения вокруг зданий (сооружений).
2. Нормы настоящей статьи не могут быть применены, если указанные в пункте 1 настоящей статьи изменения помещений (отдельных частей здания), а также строительство и эксплуатация перечисленных технически не сложных объектов ущемляют права других граждан либо противоречат государственным и (или) общественным интересам.
3. Нормы настоящей статьи также не распространяются на объекты:
1) строительство которых финансируется за счет государственных инвестиций либо с их участием;
2) располагаемые (расположенные) в районах повышенной сейсмической опасности либо с иными особыми геологическими (гидрогеологическими) или геотехническими условиями, а также в зонах особого регулирования, за исключением подпункта 1) пункта 1 настоящей статьи.
4. Порядок приемки, а также форма акта приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно утверждаются уполномоченным органом, по делам архитектуры, градостроительства и строительства (ссылка в конце статьи).
5. Акт приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно подлежит обязательной регистрации в местных исполнительных органах, осуществляющих функции в области архитектуры и градостроительства.
Статья 79. Ответственность участников сдачи и приемки в эксплуатацию построенных объектов
Участники сдачи и приемки в эксплуатацию построенных объектов, включая заказчиков (инвесторов, застройщиков), лиц, осуществляющих технический и авторский надзоры, ответственных исполнителей подряда на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы, изготовителей и поставщиков строительных материалов, изделий, конструкций и оборудования, а также службы оперативного надзора за ходом строительства и монтажа оборудования и другие участники несут установленную законами Республики Казахстан ответственность за угрозу жизни или здоровью граждан, а также ущерб (вред) государственным, общественным или частным интересам, нанесенный вследствие допущенных нарушений либо отклонений от обязательных нормативных требований (условий, ограничений).
Что из всего этого получится, покажет время, однако уже понятно, что с 1 января 2016 года процесс проведения авторского надзора, который в настоящее время проводится зачастую формально, выйдет на совершенно другой уровень – никто не захочет нести ответственность – как административную, так и уголовную, существенно усиленную также с 1 января 2015 года.
Также по данной теме:
Правила приемки объекта собственником самостоятельно и форма этого акта приемки — здесь.
Добрый день.
у меня такой вопрос. недавно построил небольшой магазин. теперь мне надо его оформить. так как у нас южный регион мы относимся к 8 бальной зоне. для того чтобы узаконить мое здание, подойдет ли мне подрядчик и проектировщик 3-го уровня лицензии?
Добрый день!
Выскажу своем мнение.
На Ваш объект у Вас должно быть: госакт на земельный участок с необходимым целевым назначением, АПЗ (получается в архитектуре), проект, выполненный проектировщиком с лицензией 2 категории, экспертиза данного проекта, подрядчик с лицензией 2 категории, авторский надзор, технический надзор, а также Вы должны перед началом работ подать уведомление в местный ГАСК о начале СМР. Приемка должна проводится в общем порядке согласно статьям 73, 75 Закона.
Это мое личное мнение, оно может быть ошибочным, для получения официального ответа рекомендую обратиться в местную архитектуру или Комитет по делам строительства.
Здравствуйте!
Я построил отдельно стоящее здание на своей земле. Использую только для личного назначения как баню. В техпаспорте обновлений нет. Что мне нужно сделать, чтобы при продаже недвижимости не возникло проблем?
С уважением,
Посетитель сайта
Добрый день!
По закону Вы должны были получить разрешительные документы на строительство нового здания (в любом случае), выполнить проект, нанять подрядчика, технический и авторский надзор (все это обязательно только в сейсмических районах), ввести это здание в эксплуатацию. Архитектура может и не разрешить строить такое здание — если не выдерживаются санитарные, противопожарные требования.
А так, по-моему мнению, при продаже у Вас не возникнет проблем — Ваше новое здание просто ни в одном документе не будет фигурировать, как будто его нет.
Это мое личное мнение.
Добрый день! Ситуация такая: капитальный ремонт кровли здания 1 категории ответственности, площадь 2500 кв.м. Деньги бюджетные, генподрядчик и автор проекта — Стратегический партнер, Госэкспертиза пройдена. В течение длительного времени Подрядчик безуспешно предпринял несколько попыток устранить замечания ДСП и Заказчика. Во избежание судебных разбирательств Технадзор предлагает Заказчику провести техническое обследование на предмет определения правильности: проектного решения по гидроизоляции и кровельному пирогу, соблюдения технологии устройства покрытия, а также выдаче рекомендаций по устранению дефектов кровли.
Возможно ли проведение такого технического обследования и в соответствии с какими нормативами?
Может ли Заказчик в соответствии с п.6 ст. 73 ЗРК и п. 2.11 СН РК 1.04-04-2002 привлечь технического эксперта для оценки качества капитального ремонта при приемке объекта в эксплуатацию? За чей счет должна проводиться оценка качества если есть договор с Технадзором?
Либо, если это оценка на промежуточном этапе, то проводит ее Технадзор. Если это оценка при приемке объекта в эксплуатацию, то ее оплачивает Заказчик?
Спасибо. С уважением, Наталья.
Добрый день!
Я не понял кто такой «Стратегический партнер», ДСП…
Выскажу свое личное мнение.
Техническое обследование проводится в случаях, оговоренных п.7 статьи 34-4 Закона. Если кто-то хочет его провести, то он должен его и оплачивать, так как подразумевается что если проект разработан лицензированной организаций и прошел экспертизу, то уже нет необходимости еще раз проверять проектные решения, уже выполненные в натуре, техническим обследованием. Как я понимаю, в стоимость услуг технадзора не входит проведение техобследования.
Обычно такие вопросы решаются совместно всеми четырьмя сторонами СМР: авторским надзором, технадзором, заказчиком и подрядчиком — неужели не получается придти к общему решению?
Стратегический партнер РК — иностранная строительная компания. Не получается прийти к общему решению, т.к. цель капремонта не достигнута, кровля течет. Нарушены все сроки проведения капремонта, приостанавливали, продлевали договор с 2013 года. Дирекция строящегося предприятия (ДСП) предлагает делать латки по местам протечки. А они распространяются по всей кровле, от климатического перепада температур. В этой связи Заказчик не может подписать акты выполненных работ. Может ли Заказчик привлечь технического эксперта для оценки качества капитального ремонта на промежуточном этапе, до приемки объекта в эксплуатацию?
Добрый день!
Выскажу своем мнение.
По-моему мнению, самое главное понять где проблема — ошибка в проектном решении или в СМР. Если все сделано строго по проекту и по технологии производителя кровельных материалов, но кровля все равно течет, то я бы подключил к этому вопросу экспертизу проекта — они должны дать свой ответ по этому поводу, т.к. они также как и проектировщик несут ответственность за проектные решения.
Техобследование сделать можно, причем делать его должен не эксперт с аттестатом, а аккредитованная организация, т.к. у Вас объект 1 уровня ответственности. Проблема в другом — будет ли кто-то считаться к выводом этого экспертного заключения, при серьезных «разборках» частным организациям никто не доверяет. Например, суд, если заказчик в него обратиться, может назначить судебную строительную экспертизу для выдачи своего заключения — это заключение буде наиболее весомо.
Здравствуйте как сделать акт приемку производственную базу изготавливающую кожаные изделия из шкуры пром базу
Добрый день!
К сожалению, мало что понял из Вашего вопроса — расскажите поподробнее что у Вас за объект и что Вы хотите с ним сделать.
Акт-приемки ввода в эксплуотацию сделать надо нежилые помещения под производственную базу для переработки шкур разница есть между жилыми зданиями (многоэтажные жилые дома) в акте в чем будет разница?
Добрый день!
Вот здесь написано о новой форме акта приемки в эксплуатацию (ссылка на сам документ внизу статьи) — посмотрите саму форму акта, там есть различия (в приложениях), в зависимости от назначения объекта.
Добрый день!
В прошлом году получили ответ от ГАСКа, что согласно законодательства РК на данный момент не предусмотрен ввод в эксплуатацию перепланированных помещений. Как сейчас дела обстоят с вводом в эксплуатацию и можно ли что-нибудь сделать, если по прежнему ввод не предусмотрен?
Добрый день!
Что у Вас за объект, где он находится — в каком населенном пункте РК, и затрагивает ли перепланировка несущие строительные конструкции? К сожалению, пока мне мало что понятно.
Здравствуйте, я из города Актау. у меня не приняли документы на оформление «акта приемки построенного объекта собственником самостоятельно» , мотивируя тем что, забор не оштукатурен и не побелен. правомочны ли их действия, объясните пожалуйста.
Добрый день!
Согласно п.2 статьи 73 Закона:
2. Приемка и ввод в эксплуатацию построенного объекта производятся заказчиком при его полной готовности в соответствии с утвержденным проектом и наличии декларации о соответствии, заключений о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ утвержденному проекту.
При этом полная готовность построенного объекта определяется в соответствии с правилами организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства.
В отдельных случаях, предусмотренных статьей 74 настоящего Закона, приемка в эксплуатацию построенного объекта производится собственником (заказчиком, инвестором, застройщиком) самостоятельно.
То есть объект должен быть построен полностью.
Понятие «Полной готовности» приводится в п.78 Правил организации застройки (ссылка на сам документ внизу статьи):
78. Под полной готовностью понимается состояние построенных объектов (комплексов), в которых в соответствии с действующим законодательством и утвержденным проектом установлена входная дверь и оконные блоки (заполнение), завершены внутренние отделочные работы, стены и потолки оштукатурены и выравнены (без внутренних облицовочных, малярных, обойных работ), выполнена стяжка под укладку напольного покрытия (без устройства чистых полов), предусмотрена разводка электрокабелей и проводов, установлены внутриквартирные распределяющие автоматы (без электротехнических приборов бытового назначения, газовых или электрических кухонных плит), проведены водопроводные и канализационные трубы с запорной арматурой и заглушками до места установки приборов (без установки санитарно-технического оборудования и приборов), установлены приборы учета потребления коммунальных услуг (общедомовые и индивидуальные), отопительные приборы и подоконные доски, а также выполнены иные работы в объемах превышающих перечисленное, если иное предусмотрено договором или действующим законодательством.
В случаях, если утвержденным проектом это предусмотрено, то к объектам полной готовности относятся общественные здания без внутренних облицовочных, малярных, обойных работ, устройства чистых полов, установки санитарно-технического оборудования и приборов, электротехнических приборов бытового назначения, газовых и электрических кухонных плит, внутриквартирных дверных блоков, впоследствии выполняемых с учетом возможностей и пожеланий покупателей.
При этом наружные отделочные работы по объекту (комплексу), а также внутренние отделочные и монтажные работы в помещениях (частях здания) общего пользования выполняются в соответствии с данными требованиями в полном объеме.
В связи со всем вышеизложенным, по-моему мнению, требования об окончании наружных работ правомерны.
Это мое личное мнение, для получения официального ответа рекомендую обратиться в Комитет по делам строительства.
Добрый вечер. При сдаче и ввода в эксплуатацию общеобразовательных объектов, каким образом передается на баланс (как имущество) оборудование заказчику? Так же передается ли все оборудование? Либо только технологическое оборудование? Пожалуйста помогите с ответом.
Добрый день!
К сожалению, я не знаю ответа на Ваш вопрос — не сталкивался с этим.
Добрый день.
Поясните пожалуйста, переходя по ссылкам указанным в статье — показывает на документы утратившие силу, не могли бы Вы подкорректировать ссылки на более актуальные и действующие.
Меня интересуют актуальные формы актов приёмки завершённых строительством объектов, а также регламентирующие документы законодательством РК т.е актуальные(не утратившие силу) законы в которых прописано участие гос. органов и т.д., в вопросе сдачи/приёмки объекта в эксплуатацию. Спасибо.
Добрый день!
Ссылка на новые формы заключений — здесь.
Ссылка на новую форму акта — здесь..
По процессу приемки радикально ничего не менялось — читайте главу 11 Закона.
добрый день меня зовут Абзал я хотел спросить у нас в карьере находится разгрузочная площадка он у нас основных средствах как незавершенный объект час поэтому не можем закрыть как быть?
Добрый день!
Я не очень понял Вашего вопроса — если это вопрос по бухгалтерии, то в этом я Вам не помощник. Если вопрос из сферы строительства и проектирования, то напишите поподробней.
Здравствуйте!
Подскажите, пожалуйста, на каком основании местный отдел архитектуры требует уведомление об окончании строительства? (вроде, это требование ГАСКа)
Добрый день!
Я ни разу не слышал о таком документе «уведомление об окончании строительства». Может Вы чего-то напутали? Есть уведомление о начале строительства, есть акт приемки объекта в эксплуатацию…
Я тоже ни разу не слышал, до того, как местный отдел архитектуры не стал требовать с людей этот талон, ссылаясь на требования ГАСКа ВКО РК.
Добрый день!
Рекомендую обратиться в местную архитектуру с письменным запросом — пусть разъяснят свое требование со ссылкой на законодательство.
Нашёл в Законе об АГСД вот такой пункт: «8) в течение трех рабочих дней с даты утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию направить в органы государственного архитектурно-строительного контроля и надзора по месту нахождения объекта утвержденный акт приемки объекта в эксплуатацию, декларацию о соответствии и заключение о качестве выполненных строительно-монтажных работ и их соответствии утвержденному проекту;» (ст.34-2, п.2., п.п.8).
Может Вы в курсе каким образом надо это сделать? И что будет в случае невыполнения этого требования?
Добрый день!
Я сам не занимался приемкой объектов по новым правилам, но я думаю, что лучше всего приехать в местный ГАСК, показать им документы и все там узнать. Я думаю, они на них поставят свою отметку о принятии и выдадут их Вам обратно через несколько дней. Если этого не сделать, по-моему мнению, у Вас не примут документы на регистрацию построенного объекта. Естественно, ГАСК не поставит такую отметку, если Вы не отправляли перед началом строительства в его адрес уведомление о начале СМР — и соответственно, за ходом строительства Вашего объекта не наблюдал ГАСК, или курирующий инспектор ГАСК выставлял Вам предписания, которые остались без ответа.
Это все мое личное мнение, для получения официального ответа рекомендую обратиться в местный ГАСК или в Комитет по делам строительства.