Изменения в процессе приемки объектов в эксплуатацию

Источник: сайт «Zhobalau.kz»

30 декабря 2014 года в СМИ опубликован Закон Республики Казахстан от 29 декабря 2014 года № 269-V «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам кардинального улучшения условий для предпринимательской деятельности в Республике Казахстан» (далее по тексту – Закон), который вступил в силу с 1 января 2015 года (некоторые части Закона вступают в силу в другое время).

Данным документом вводятся в действие существенные, можно сказать даже революционные, изменения в процесс приемки построенных объектов в эксплуатацию.

            С 1 января 2016 года в нашем законодательстве будут отсутствовать такие понятия как рабочая комиссия и приемочная комиссия, а процесс приемки объекта в эксплуатацию будет осуществляться только следующими сторонами (далее по тексту – Стороны):

заказчиком;

подрядчиком, который будет выдавать заказчику по окончании строительства декларацию о соответствии;

техническим надзором, который будет выдавать заказчику по окончании строительства заключение о качестве строительно-монтажных работ;

авторским надзором, который будет выдавать заказчику по окончании строительства заключение о соответствии выполненных работ проекту;

Формы данных документов представлены здесь.

Получается, что с 1 января 2016 года ни органы противопожарной службы, ни органы санитарно-эпидемиологического надзора, и т.п., ни даже местные исполнительные органы не будут участвовать в процессе приемки построенных объектов в эксплуатацию, а значит и не будут нести ответственность за проблемы, возникшие с объектом в процессе его дальнейшей эксплуатации. А как же органы государственного архитектурно-строительного контроля? Они также не будут прямо участвовать в процессе приемки, а только будут контролировать процесс строительства путем контроля лиц, осуществляющих технический надзор, а также реагировать на обращения Сторон о нарушениях в ходе строительства.

Вот как законодатель описал процесс приемки построенных объектов в эксплуатацию (с 1 января 2016 года):

Статья 73. Общие требования к порядку приемки и ввода объектов в эксплуатацию

1. Приемка построенных объектов регулируется Гражданским кодексом Республики Казахстан и настоящим Законом.

2. Приемка и ввод в эксплуатацию построенного объекта производятся заказчиком при его полной готовности в соответствии с утвержденным проектом и наличии декларации о соответствии, заключений о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ утвержденному проекту.

При этом полная готовность построенного объекта определяется в соответствии с правилами организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства.

В отдельных случаях, предусмотренных статьей 74 настоящего Закона, приемка в эксплуатацию построенного объекта производится собственником (заказчиком, инвестором, застройщиком) самостоятельно.

3. При приемке и вводе в эксплуатацию незаконченных строительством объектов участники строительства несут ответственность, установленную законами Республики Казахстан.

4. Приемка построенного объекта в эксплуатацию оформляется актом.

Акт приемки построенного объекта в эксплуатацию подлежит утверждению.

Утверждение акта приемки производится заказчиком.

Датой ввода в эксплуатацию объекта считается дата утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию заказчиком.

5. Акт приемки построенного объекта в эксплуатацию подписывается заказчиком, подрядчиком (генеральным подрядчиком), лицами, осуществляющими технический и авторский надзоры, на основании декларации о соответствии и заключений о соответствии выполненных работ проекту и качестве строительно-монтажных работ.

В случае приемки объекта в эксплуатацию с нарушениями и строительными недоделками участники приемки объекта в эксплуатацию несут ответственность, установленную законами Республики Казахстан.

6. В обязанности участников приемки объекта в эксплуатацию входят:

1) установление и документальное подтверждение готовности законченного строительством объекта;

2) оценка соответствия выполненных строительно-монтажных работ и смонтированного технологического, инженерного или иного оборудования утвержденной в установленном порядке проектной (проектно-сметной) документации, нормативным требованиям (условиям, ограничениям);

3) установление действий исполнителя работ по соблюдению нормативных требований утвержденного проекта либо по наличию отклонений и согласование их в установленном государственными нормативами порядке;

4) установление соответствия вводимой в действие мощности (вместимости, пропускной способности) объекта утвержденным в проекте показателям;

5) оценка прогрессивности архитектурно-строительных, инженерных и технологических решений, а также объекта в целом;

6) проведение контрольного опробования и испытаний смонтированного технологического оборудования и инженерных систем;

7) в случае непригодности объекта к эксплуатации представление заказчику соответствующего мотивированного заключения.

7. Эксплуатация построенного объекта без утвержденного акта приемки объекта в эксплуатацию не допускается.

8. Основанием для регистрации объекта в государственном органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество, является утвержденный акт приемки объекта в эксплуатацию, зарегистрированный в структурных подразделениях соответствующих местных исполнительных органов, осуществляющих функции в области архитектуры и градостроительства.

Статья 75. Порядок приемки объектов в эксплуатацию

1. Приемка объекта от подрядчика (генерального подрядчика) осуществляется заказчиком совместно с техническим и авторским надзорами.

2. После получения от подрядчика (генерального подрядчика) письменного извещения о готовности объекта к приемке в эксплуатацию заказчик осуществляет приемку объекта в эксплуатацию.

3. Со дня получения извещения от подрядчика (генерального подрядчика) о готовности объекта заказчик запрашивает у подрядчика (генерального подрядчика) и лиц, осуществляющих технический и авторский надзоры, декларацию о соответствии, заключения о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ проекту.

Подрядчик (генеральный подрядчик) и лица, осуществляющие технический и авторский надзоры, в течение трех рабочих дней со дня получения запроса от заказчика представляют декларацию о соответствии, заключения о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ проекту либо отрицательные заключения.

Заключение авторского надзора о соответствии выполненных работ проекту является основанием для обеспечения поставщиками услуг по инженерному и коммунальному обеспечению доступа к оказываемым ими услугам в соответствии с ранее выданными техническими условиями при проектировании объекта, если это не противоречит действующим нормам и правилам.

4. Заказчик на основании декларации о соответствии, заключений о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ проекту совместно с подрядчиком (генеральным подрядчиком), лицами, осуществляющими технический и авторский надзоры, обязан проверить исполнительную техническую документацию на предмет наличия и комплектности, осмотреть и принять объект в эксплуатацию по соответствующему акту.

5. В случае выявления нарушений утвержденных проектных решений и государственных (межгосударственных) нормативов, а также при наличии отрицательных заключений заказчик принимает объект в эксплуатацию после устранения подрядчиком (генеральным подрядчиком) нарушений.

При устранении выявленных нарушений приемка объекта в эксплуатацию осуществляется в порядке, установленном настоящей статьей.

6. Предоставление заказчику проектной (проектно-сметной) документации, декларации о соответствии, заключений о качестве строительно-монтажных работ и соответствии выполненных работ проекту не снимает с исполнителей подряда на проектные и строительно-монтажные работы, с лиц, осуществляющих технический и авторский надзоры, ответственности за выполненные работы при проектировании, строительстве, приемке и вводе объекта в эксплуатацию.

Также как и ранее, для незначительного, четко оговоренного круга объектов, осталась возможность приемки объектов в эксплуатацию собственником самостоятельно.

Статья 74. Объекты, принимаемые в эксплуатацию собственником самостоятельно

1. Собственник (заказчик, инвестор, застройщик) самостоятельно осуществляет приемку в эксплуатацию завершенных строительством технически несложных объектов, а именно:
1) реконструкцию посредством перепланировки помещений (отдельных частей) существующих зданий, не связанных с изменением несущих и ограждающих конструкций;
2) временные строения, включая бытовые помещения для сезонных работ и отгонного животноводства;
3) хозяйственно-бытовые постройки на территориях индивидуальных приусадебных участков, постройки на участках садовых и огороднических товариществ (обществ), элементы благоустройства на придомовых территориях или приусадебных (дачных) участках;
4) мобильные комплексы контейнерного и блочного исполнения, а также одноэтажные здания (сооружения) для предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания, возведенные из сборно-разборных конструкций и не требующие согласования с санитарно-эпидемиологическими службами;
5) автостоянки открытого типа при количестве автомашин не более пятидесяти единиц, а также гаражи с боксами не более чем на две автомашины;
6) строительство индивидуальных жилых домов, а также других строений, предназначенных для личного пользования граждан;
7) малые архитектурные формы и ограждение территорий;
8) открытые спортивные площадки, тротуары, мощения вокруг зданий (сооружений).

2. Нормы настоящей статьи не могут быть применены, если указанные в пункте 1 настоящей статьи изменения помещений (отдельных частей здания), а также строительство и эксплуатация перечисленных технически не сложных объектов ущемляют права других граждан либо противоречат государственным и (или) общественным интересам.

3. Нормы настоящей статьи также не распространяются на объекты:
1) строительство которых финансируется за счет государственных инвестиций либо с их участием;
2) располагаемые (расположенные) в районах повышенной сейсмической опасности либо с иными особыми геологическими (гидрогеологическими) или геотехническими условиями, а также в зонах особого регулирования, за исключением подпункта 1) пункта 1 настоящей статьи.

4. Порядок приемки, а также форма акта приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно утверждаются уполномоченным органом, по делам архитектуры, градостроительства и строительства (ссылка в конце статьи).

5. Акт приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно подлежит обязательной регистрации в местных исполнительных органах, осуществляющих функции в области архитектуры и градостроительства.

Статья 79. Ответственность участников сдачи и приемки в эксплуатацию построенных объектов

Участники сдачи и приемки в эксплуатацию построенных объектов, включая заказчиков (инвесторов, застройщиков), лиц, осуществляющих технический и авторский надзоры, ответственных исполнителей подряда на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы, изготовителей и поставщиков строительных материалов, изделий, конструкций и оборудования, а также службы оперативного надзора за ходом строительства и монтажа оборудования и другие участники несут установленную законами Республики Казахстан ответственность за угрозу жизни или здоровью граждан, а также ущерб (вред) государственным, общественным или частным интересам, нанесенный вследствие допущенных нарушений либо отклонений от обязательных нормативных требований (условий, ограничений).

Что из всего этого получится, покажет время, однако уже понятно, что с 1 января 2016 года процесс проведения авторского надзора, который в настоящее время проводится зачастую формально, выйдет на совершенно другой уровень – никто не захочет нести ответственность – как административную, так и уголовную, существенно усиленную также с 1 января 2015 года.

С полным текстом данного документа можно ознакомиться здесь.


Также по данной теме:

Формы документов для приемки объектов (общий порядок по статье 73) — здесь.

Правила приемки объекта собственником самостоятельно и форма этого акта приемки — здесь.

Запись опубликована в рубрике Zhobalau.kz, Законодательство, Надзор. Добавьте в закладки постоянную ссылку.

360 комментариев на «Изменения в процессе приемки объектов в эксплуатацию»

  1. Арман говорит:

    Добрый день!Сложилась затруднительная ситуация, ТОО имеет два зем участка в частной собственности ,на них возведены здания (зем участок по дог купли-продажи).Готовность данных зданий (0фис 3 этажа, и цех более 1000 кв.м.) составляет 95%.Договор с тех надзором истек.Тех надзор не имеет желания дальше продолжать договорный отношения.Вопрос состоит в том,как теперь будет выглядит порядок сдачи в экспл. и закончить строительство.Вводить данную недвижимость рано или поздно все таки преидется. Подскажите пожалуйста с ссылками на законодательство и т.д.

    • Бастық говорит:

      Добрый день!
      Выскажу свое мнение.
      Так как согласно п.1 статьи 34-1 Закона, строительство нельзя осуществлять без технического надзора, и для приемки объекта, согласно, п.5 статьи 73 Закона, акт приемки должен подписать технадзор — Вам нужно заключить новый договор с другим техническим надзором, который согласиться на это. Обязательно уведомите об этом ГАСК, так как согласно п.12 Формы уведомления о начале СМР Вы обязаны уведомить ГАСК об изменениях в сведениях участников строительства Вашего объекта.
      Рекомендую задать это вопрос в КДС через egov.kz.

      • Арман говорит:

        Думаю будет это не легко.Пока написал этот текст ,выяснилось, что и Авторский надзор-зеркально отказывается вести строительство. В любом случае спасибо Вам огромное!

  2. Ерлан говорит:

    Добрый день!
    Может заказчик внести изменения в Акте приемки (например: изменить площадь), если на это есть основание. Примет ли этот акт департамент юстиции на перерегистрацию?

    • Бастық говорит:

      Добрый день!
      Я не сталкивался с такой ситуацией, а процедура внесения изменений конкретно в акт приемки не прописана в нормативных документах — по крайней мере об этом неизвестно. Рекомендую обратиться с этим вопросом в Комитет по делам строительства и в Министерство юстиции через egov.kz.
      Рекомендую почитать этот Закон и эти Правила.
      Мое мнение — внесение изменений возможно после внесения изменений в технический паспорт объекта, ведь на его основании (на основании первичного обследования) Вы регистрировали имущество.

  3. Айнагуль говорит:

    Здравствуйте! Подлежит ли утверждению акт приёмки объекта в эксплуатацию подписанный всеми необходимыми лицами и организациями?

    • Бастық говорит:

      Добрый день!
      Согласно пункту 4 статьи 73 Закона:
      4. Приемка построенного объекта в эксплуатацию оформляется актом.
      Акт приемки построенного объекта в эксплуатацию подлежит утверждению.
      Утверждение акта приемки производится заказчиком.
      Датой ввода в эксплуатацию объекта считается дата утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию заказчиком.

      Вместе с тем, согласно пункту 8 этой же статьи:
      Утвержденный акт приемки объекта в эксплуатацию подлежит учету в структурных подразделениях соответствующих местных исполнительных органов, осуществляющих функции в области архитектуры и градостроительства в порядке, определенном правилами организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства.

  4. Нуржан говорит:

    Как правильно произвести прием-передачу новых объектов например ( школы. д/с, дома и.т.д).

    • Бастық говорит:

      Добрый день!
      Что Вы имели ввиду под термином «прием-передача»? Если приемку объекта в эксплуатацию, то читайте статью, внизу статьи есть ссылки на нормативные документы, и комментарии (в самом низу страницы есть кнопка «Предыдущие комментарии») — там тоже много интересного.

      • Нуржан говорит:

        Здравствуйте! Нет, не в эксплуатацию. Мы государственная организация, и построили объекты, закончили, акт на эксплуатацию объекта подписали. Теперь мне нужно передать хозяину. Как это сделать правильно?

        • Бастық говорит:

          Добрый день!
          Я не знаю ответа на Ваш вопрос — к сожалению, не сталкивался с такой ситуацией.

  5. Алексей Лесников говорит:

    Дом (ИЖС) на участке 10 соток в Карасайском р-не был построен самостоятельно в 2015 году. Уже есть техпаспорт. Как теперь его ввести в эсплуатацию по новому Закону ? Дайте, пожалуйста, разъяснения — каковы дальнейшие действия ?

    • Бастық говорит:

      Добрый день!
      Я только сегодня отвечал на аналогичный вопрос, почитайте ответ на него. Карасайский район Алматинской области это однозначно сейсмический район. Поэтому ввести в эксплуатацию с 01.01.2016 Ваш объект, построенный без разрешительных документов, очень проблематично. Вот ответ министра на аналогичный вопрос.
      Это все мое личное мнение, для получения официального ответа рекомендую задать этот вопрос в КДС.

  6. Жанебек говорит:

    Уважаемый Бастык . Я уже построил свой дом Сам на Своем участке земли который я купил за деньги Сам и в течении нескольких лет Я строю Свой дом так как нанять строителей непозволяют финансы дом готов как его теперь оформить ?

    • Бастық говорит:

      Добрый день!
      В каком населенном пункте и в какой области РК Ваш объект?

      • Жанебек говорит:

        ВКО поселок Прапорщикова

        • Бастық говорит:

          Добрый день! Выскажу свое мнение.
          Строительство в Казахстане это жестко регулируемая государством сфера деятельности.
          Согласно нашему законодательству человек на своем участке не может просто взять и построить капитальное сооружение, которое к тому же хочет потом и узаконить. Под узаконением я понимаю то, что государство признает данный объект полностью удовлетворяющим всем требованиям строительных, противопожарных, экологических, санитарно-эпидемиологических и т.п. норм, в том числе и то, что данный объект соответствует генеральному плану данного населенного пункта. То есть в теории, человеку могут не разрешить строить дом на своем участке, а уже построенные без разрешения не узаконить, т.к., например, в будущем, согласно генеральному плану населенного пункта, по данному участку пройдет автомагистраль, и участки будут выкупаться для этих государственных нужд. Либо архитектор может не разрешить строить дом именно в этом месте на участке, а посоветует его сдвинуть на несколько метров, из-за того, что нарушаются какие-то нормы (дом затеняет соседние дома, не выдерживаются пожарные разрывы между объектами, и т.п.).
          Теперь конкретно о Вашем случае.
          Самое важное, по-моему мнению, это понять находится Ваш объект в сейсмически опасном районе или нет. Согласно СНиП РК 2.03-30-2006 «Строительство в сейсмических районах», поселок Глубокое ВКО относится к семибалльной зоне, т.е. находится в сеймическом районе, а так как Ваше село Прапорщиково находиться в Глубоковском районе ВКО, возможно, и Ваше село попадает в сейсмический район. Если это так и Ваш объект находиться в сейсмическом районе, то Вам обязательно нужны:
          1. Архитектурно-планировочное задание (АПЗ), технические условия, топосъемка и другие исходные данные;
          2. Проект, разработанный лицензированной проектной организацией;
          3. Экспертиза этого проекта.
          4. Строительство должно выполняться лицензированной подрядной организацией.
          5. Строительство должно сопровождаться авторским и техническим надзором.
          6. Приемка объекта осуществляется в общем порядке.

          Если объект не находиться в сейсмическом районе, то все проще, и Вам необходимо:
          1. АПЗ;
          2. Вместо проекта эскиз, который нужно согласовать с архитектурой района.
          3. Строительство возможно самостоятельно без подрядчика, авторского и технического надзора.
          4. Приемка осуществляется самостоятельно в упрощенном порядке.

          Получается, что Если у Вас не сеймический район, то Вам для ввода в эксплуатацию нужно было получить АПЗ, выполнить эскиз и согласовать его в архитектуре района. У Вас этого нет, но я думаю это можно сейчас начать получать — АПЗ, а после получения АПЗ выполнить и согласовать эскиз. Могут привлечь к административной ответственности за самовольное строительство — без разрешительных документов.

          Если все таки объект находиться в сейсмическом районе, то вариант один — ждать следующую программу легализации имущества и уже по ней узаконивать Ваш объект.

          Повторю, это все мое личное мнение, для получения официального ответа рекомендую обращаться в соответствующие государственные органы.

          • Жанебек говорит:

            большое спасибо за подробное разьяснение. в этом году программа лигализации есть ? и как часто она повторяется каждый год ?

            • Бастық говорит:

              Добрый день!
              30 ноября 2016 года заканчивается прием документов по программе легализации объектов, право собственности на которые возникло до 01.09.2014г. Это прописано здесь.
              Прошлая легализация имущества была в 2006 году. Когда будет следующая, я думаю, никто не знает…

  7. Дмитрий говорит:

    Добрый вечер. Подскажите пожалуйста нужна ли чистовая отделка индивидуального жилища для получения техпаспорта. Или какие условия предъявляются к построенным домам для получения техпаспорта

    • Бастық говорит:

      Добрый день!
      По-моему мнению, перед изготовлением техпаспорта Вы должны иметь на руках акт о приемке объекта в эксплуатацию. Если акт есть, то как Вы принимали объект: самостоятельно или в общем порядке?

      • Расул говорит:

        Добрый день!
        у меня похожая ситуация, дом построен в 2008 году своими силами, тогда собственником был отец, в 2015 году дом перешел в собственность мне по праву наследования.
        на руках имеется тех.паспорт, который был получен сразу по завершению строительтства в 2008 году, однако акта на ввод в эксплуатацию у нас никогда не было и не делался.
        В справке об обременении из цона указан только участок.
        прошу подсказать, есть ли возможность до конца узаконить дом, либо наличие техпаспорта уже подтверждение узаконения?

        • Бастық говорит:

          Добрый день!
          В каком населенном пункте и в какой области находиться Ваш участок?

          • Расул говорит:

            Дом в Алматинской области в Иссыке

            • Бастық говорит:

              Добрый день!
              Иссык Алматинской области находится в сейсмически опасном районе, поэтому ввести в эксплуатацию объект, построенный без разрешительных документов, невозможно — вот ответ Министра на аналогичный вопрос. Выход один — ждать следующую программу легализации имущества.
              Это все мое личное мнение, для получения официального ответа рекомендую обратиться в Комитет по делам строительства.

              • Расул говорит:

                Благодарю за оперативный ответ!

  8. Мерхат говорит:

    СН РК 1.04.26-2011
    В настоящее время этот документ действует или нет?

    • Бастық говорит:

      Добрый день!
      По-моему мнению, он действует. В АГСК-2015 (ПЕРЕЧЕНЬ нормативных правовых актов и нормативно-технических документов в области архитектуры, градостроительства и строительства, действующих на территории Республики Казахстан (по состоянию на 23 октября 2015 года)) он есть.

  9. Мерхат говорит:

    Составляется ли акт приемки законченного текущего ремонта по СН РК 1.04.26-2011 отдельно по формам, чем по указанным в Законе РК о строительстве, статьи 73,74

    • Бастық говорит:

      Добрый день!
      По-моему мнению, требования о приемке объектов, согласно статьям 73, 74, 75 Закона не распространяются на текущий ремонт.

  10. Арай говорит:

    Здравствуйте! В локальной смете указывается, что 2% от сметной стоимости идет на непредвиденные расходы, кому они выплачиваются, и в каком нормативно- правовом акте или законе это прописывается?

    • Бастық говорит:

      Добрый день!
      Я так думаю Вы ведете речь о Резерв средств заказчика на непредвиденные работы и затраты?
      Посмотрите этот документ, в нем об этом сказано.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *